2025.04.01
税務署出身の税理士さんがたくさんいて安心でした
【税理士が解説】不動産の相続税対策は本当に節税になる？メリット・デメリットを徹底検証
不動産での相続税対策とは？その仕組みを解説
「不動産で相続税対策」という言葉をよく耳にしますが、なぜ不動産が相続税の節税に繋がるのでしょうか？
その理由は主に以下の2点にあります。
1.相続税評価額と実勢価格の差
現金1,000万円はそのまま1,000万円として相続税の課税対象となります。
しかし、その1,000万円で宅地を購入した場合、相続開始時の「相続税評価額」で計算されます。
この相続税評価額は、一般的に市場で取引される価格（実勢価格）よりも低く評価されることが多いのです。
相続税評価額の基礎となる路線価（国税庁が公表する土地価格）は、不動産売買の参考価格とされる公示価格の80%程度とされています。
さらに、その宅地にアパートなどの賃貸物件を建築し、実際に賃貸した場合、「貸家建付地」として評価され、宅地の評価額がさらに減額されます。
この評価減の割合は、
「借地権割合 × 借家権割合（大阪府の場合30%） × 賃貸割合（実際に貸し付けている割合）」
で計算されます。
一方、建物の相続税評価額は、市町村が設定する固定資産税評価額と同じです。
固定資産税評価額は、経年劣化などにより通常、3年に一度の見直しで評価額が下がっていきます。
新築物件の場合、固定資産税評価額は建築費の6割程度と言われています。
また、貸家として賃貸している建物も、土地と同様に賃借人の権利が考慮され、賃貸割合に応じて相続税評価額が減額されます。
2.小規模宅地等の特例の適用
小規模宅地等の特例は、相続開始直前において被相続人などが事業用や居住用に使用していた宅地について、
一定の要件を満たす場合に相続税の課税価格が減額される制度です。
例えば、
①被相続人の自宅の敷地を配偶者が相続した場合、330㎡までの部分について80%減額
②被相続人が営んでいた貸家の敷地を相続した場合、一定の要件の下、200㎡までの部分について50%減額
（これらの特例を併用する場合、面積制限があります。また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は、原則として特例の適用対象外となります。）
相続税対策としての不動産投資、見落としがちなデメリット
上記のように、不動産を活用した相続税対策は有効な手段の一つと言えます。
しかし、メリットばかりではありません。ここでは、見落としがちなデメリットについて解説します。
空室リスクと評価額への影響
アパート経営における最大のリスクの一つが「空室」です。
空室が発生した場合、前述の賃借人の権利を考慮した評価減の割合（賃貸割合）が低下し、相続税の節税効果が薄れてしまいます。
また、小規模宅地等の特例の適用要件を満たさなくなる可能性もあります。
ランニングコストと金利変動のリスク
不動産を所有すると、固定資産税や修繕費などのランニングコストが継続的に発生します。
借入金を利用して不動産を購入した場合、将来的な金利上昇により返済額が増加し、収益性が悪化する可能性も考慮しなければなりません。
相続人に引き継がれるリスク
相続税対策として行った不動産投資が、相続人に思わぬリスクを引き継いでしまうこともあります。
例えば、
・アパート経営のための借入金返済の負担
・建物の経年劣化による修繕費用の増加
・空室の増加による賃料下落のリスク（特に日本では新築物件が好まれる傾向があります）
不動産投資による相続税対策、成功のための重要な視点
アパートやマンション経営を始める際には、将来にわたって安定した収益が見込めるかどうかを慎重に検討することが重要です。
例えば、
・最寄り駅からの距離
・周辺の商業施設や医療機関の充実度
・将来的な人口増加の見込み
これらの要素を十分に考慮し、需要の高い立地を選ぶことがリスク軽減に繋がります。
まとめ
不動産を利用した相続税の節税対策は、一定の効果が期待できる一方で、全ての方にとって有効とは限りません。
今回解説したメリットとデメリットを十分に理解し、ご自身の状況や将来設計に合わせて慎重に検討することが大切です。
専門家である税理士に相談し、最適な相続対策を講じることをお勧めします。
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