不動産での相続税対策とは？その仕組みを解説 「不動産で相続税対策」という言葉をよく耳にしますが、なぜ不動産が相続税の節税に繋がるのでしょうか？ その理由は主に以下の2点にあります。 1.相続税評価額と実勢価格の差 現金1,000万円はそのまま1,000万円として相続税の課税対象となります。 しかし、その1,000万円で宅地を購入した場合、相続開始時の「相続税評価額」で計算されます。 この相続税評価額は、一般的に市場で取引される価格（実勢価格）よりも低く評価されることが多いのです。 相続税評価額の基礎となる路線価（国税庁が公表する土地価格）は、不動産売買の参考価格とされる公示価格の…

所得税確定申告期にあたって（譲渡所得） ～相続後の不動産の売却（空き家の譲渡3000万円控除等）について 両親が亡くなり、空き家となった実家を相続したけれど、使わないので売却する、 こういうケースが相続の現場ではたくさんあります。 この相続した空き家を売却する場合、一定要件を満たせば「空き家譲渡の3,000万円特別控除の特例」を適用できるため、 譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できます。   　譲渡所得（売却益）＝  収入（売却価格）―取得費（売却した不動産を買った価格）―譲渡費用（仲介手数料など） 　課税される所得 ＝ 譲渡所得（売却益）―特別控除（最…

相続登記とは   土地や建物などの不動産の所有者が亡くなった場合、その名義変更が必要となります。それを相続登記といいます。相続登記は費用と手間ガかかり、これまでは罰則などは課せられなかったため、手続きをしない人もいらっしゃったのでは無いでしょうか。 しかし、相続登記の義務化が２０２４年４月１日から施行されることとなり、相続により取得することを知ってから3年以内に登記申請を行うことが義務付けられ、違反すると10万円以下の過料が課されます。所有権を登記した人が引っ越して住所を変更したり、結婚などで氏名が変わったりした際にも、2年以内に住所・氏名変更の登記が必要で、違反すると5万円以下…

生前に特別にもらった分は遺産の前倒し   複数の相続人で遺産を分割する場合相続分どおりの配分では不公平が生じてしまうことがあります。生前にまとまった額の財産を特定の相続人にのみ贈与されていた場合です。その援助金を特別受益と言います。例えば、結婚式の費用、学費や住宅資金のための援助金などがそれにあたります。その分は受益分を相続財産に加えたうえで相続分の計算を行います。これを特別受益の持戻しといいます。 特別受益者は被相続人から一部を前倒しでもらっていたという考え方です。そのため受益分は加えた額が相続財産とします。 ただし、特別受諾はあくまでも相続人どうしの不公平を失くすための制度の…

専業主婦のAさんは、夫の給与や退職金の半分を自分の名義に預金をしていました。 夫が亡くなった時の夫名義の預金は2,000万円、Aさんの名義の預金は3,000万円。Aさんは専業主婦で収入はなく、親からの相続した財産もありません。 このような場合、Aさん名義の預金を「名義預金」といい、被相続人（亡くなった人）の財産に含まれるため、相続税申告にもれてしまうと、税務調査・修正申告等の対象となりかねません。国税局国税専門官OBの経験をもとに今回は対策や注意点を解説していきます。   名義が相続人でも調査対象   税務調査では被相続人（亡くなった人）の預貯金にお金の…

  贈与税には２つある 相続税の負担を減らすために、生前に行う対策として色々な方法がありますが、まず相続財産を減らすことが有効であるといえます。生前に土地や預貯金を子や配偶者に譲り渡せば、相続税の負担が免れることができます。しかし、生前に多くの財産を移して相続税の負担を免れることがないよう、原則的に贈与税の方が相続税よりも高い税率に設定されています。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」との2種類の課税方式があり、受贈者はどちらかを選択することになり、2つの課税方式を同時に利用することはできません。   「暦年課税」とは 暦年課税とは個人が一年間に贈与を受けた財産の合…

  贈与とは 無償（タダ）で資産を移転する契約のことをいいます。贈与が成立するのは、当事者（贈与する側）が、自分の財産を無償で相手方（受贈者）に与える意思表示をし、これを受諾した場合です。つまり、あげる人ともらう人の当事者双方の合意による契約（諾成契約といいます）があってはじめて贈与が成り立つのです。 「あげたつもり」は贈与にならない たとえば、ある父親が相続のつもりで、娘に内緒で、毎年110万円を娘名義の口座に預金したとします。１０年後、父親が亡くなり、娘名後の預金は1,100万円になっていました。一見、贈与税のかからない控除額内で相続税対策がされているように見えますが、実際は父…

  　税務署の税務調査というのは、納税者にとってはあまり気分のいいものではないと思います。僕自身も税務署時代には税務調査で多くの納税者と面接を行ってきましたが、「どうしてウチの調査に来たのですか？」「ほかにもっと儲けている会社はあるのに」というようなことを言われることがありました。 　ところが相続税の調査については、そうではないことが稀に起こるようです。相続人が知らなかった財産が税務調査によってはじめて知ったというようなことがあります。この場合、相続人にしてみれば「まだそんな財産があったのか」とういうような棚から牡丹餅のような感覚になってしまっているのだと思います。しかしこんな場…

  　相続相談の際にお客様からよく聞かれる質問の一つに「税務署はわかってるんですか?」と聞かれることがよくあります。すなわち税務署はどこまで納税者の財産を把握しているのでしょうかということです。気になるところですね。これに対する答えは「わかっていることもあるし、わかっていないこともある。」ということになります。 　税務署は常にいろいろなところから情報収集し、これらを資料情報として蓄積しています。古い情報もあれば新しい情報もあります。すべてが調査に役立つ情報とは限りません。 現在税務署の調査官にはひとり1台のパソコンが支給され、必ず机の上のパソコンを使ってそれぞれが仕事を行っています…

  　税理士書面添付制度というものがあります。「税理士法第33条の2第1項に規定する添付書面」を略したもので簡単に言うと税理士が「申告書の作成に関して計算、整理、相談に応じた事項を記載した書面」を作成して申告書に添付することです。 　僕がかつて税務署で調査官をしていたころ、この書面添付制度に基づき税理士に事前の意見聴取を行ったことがありますが、いずれも税務調査は実際に行うこととなりました。僕の知る限りでは税理士の事前の意見聴取で調査が実施されなかったことはかなり少ないと思われます。理由の多くは添付書面に記載されている内容が不十分であるということが考えられます。 　調査官の立場からす…